1. 什麼是次按？
l 美國業主可用物業向銀行抵押，借足100%。（HK只可七成按揭）
l 然後又再用物業向房貸基金借錢，稱為次按。
l 如果樓價上升，無問題。但當樓價下跌時，便資不抵債。
l eg：樓價100萬，業主向銀行先借100萬，再次按借50萬。
樓價升到200萬：2m（資）>1.5m（債）= 有賺
當樓價下跌至50萬，0.5m（資）<1.5m（債）= 資不抵債
2. 為什麼樓價下跌？
l 自911後，美國不斷減息以刺激經濟，既然錢放在銀行只得好少利息，人們便去買樓、買金、買股票、買油來投資，令這些東西的價格不斷上升è通貨膨漲
l 於是美國開始加息以控制物價，加息導致供樓費用上升，樓價下降。
3. 什麼是投資銀行？
l 投資銀行Investment Banking Cooperation 是一個中間人角色，發行債券，以錢搵錢的機構，例如雷曼兄弟Lehman Brothers、高盛Goldsach、摩根大通Chase Morgan、摩根士丹利Morgan Stanley etc.
l 例子：業主向房貸基金二按借錢1m，房貸基金交給投資銀行用此物業發行同等值的債券=1m，再用此1m投資（eg買股票外幣），然後又再用此等股票外幣發債券=另一個1m。餘此類推，1m資產可變為10m不同類別的債券。
l 當最初的物業無力供樓而被銀行收樓時，拍賣後的物業只值0.5m，這0.5m要還給首按的銀行，做二按的房貸基金及其後投資銀行發行的債券變成廢紙。
4. 為什麼次按出問題時會影響經濟？
l 假設樓價是1m，業主先一按給銀行A借了1m。
l 業主再次按給房貸基金B，又借得1m。
l 投資銀行會用這1m物業發債券，並購買保險。
l 市民或銀行會買這些債券（eg匯豐、中銀，甚至雷曼也會買入別家銀行的債券），B得到錢後又會再去投資，買股票、油、外幣…1mè10m
l 當樓價下跌，資不抵債時，業主無法供樓，銀行A便拍賣間屋，得0.5m還給A。（這時銀行A損失了0.5m，業主更可能要破產）
l 房貸基金B不能在拍賣中得到錢，她發行的10m債券=$0
l 當債券到期，債券持有人要取回本金和利息時，B無法付錢è欠債è破產.
5. 為什麼雷曼兄弟破產會影響全球經濟？
l 世界性的保險公司要賠錢給蝕本的二按公司。
l 不少世界級銀行，甚至政府（eg冰島政府說快要破產），都有購買這些高風險的債券，都有損失。
l 政府要出資拯救受影響的保險公司或銀行，避免他們破產。（US政府拒絕救雷曼，因他是投資銀行，要自己承受風險；但出資救了AIG保險，因涉及人壽、車保等「正當」行業。）
